Размер шрифта
Цветовая схема
Изображения

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

1. Общее собрание собственников помещений

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

2) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (пункт 1.1 части 2 статьи 44, часть 4 статьи 170 ЖК РФ);

3) принятие решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта (часть 3 статьи 173 ЖК РФ);

4) принятие решения о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта (часть 3 статьи 175 ЖК РФ);

5) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (пункт 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

6) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

7) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 36, пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

8) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

9) выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44, часть 2 статьи 161 ЖК РФ);

10) избрание совета многоквартирного дома в домах, в которых не создано товарищество собственников жилья, либо которые не управляются жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом имеют более чем четыре квартиры; установление количества членов совета многоквартирного дома (части 1, 4 статьи 161.1 ЖК РФ);

11) утверждение условий договора управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 162 ЖК РФ);

12) принятие решения об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора (часть 8.2. статьи 162 ЖК РФ);

13) принятие решений о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать (часть 1 статьи 164 ЖК РФ);

14) принятие решений о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать (часть 1.1. статьи 164 ЖК РФ);

15) принятие решений о наделении от имени собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, правом действовать в отношениях с третьими лицами одного из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (часть 3 статьи 164 ЖК РФ);

16) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (часть 7 статьи 156 ЖК РФ);

17) принятие решений о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям (часть 7.1. статьи 155 ЖК РФ);

18) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

19) принятие решений об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, переустройства, перепланировки (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 ЖК РФ);

20) иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

 

2. Голосование на общем собрании собственников помещений

 

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме (часть 1 статьи 48 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, т.е. зависит от общей площади помещения, принадлежащего собственнику (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

При этом можно установить, что 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику, равен 1 голосу (или 10 голосам) такого собственника при его голосовании на общем собрании.

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1 статьи 48 ЖК РФ).

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует:

1) в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (родители представляют интересы несовершеннолетних детей и опекуны – интересы опекаемых);

2) либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (для представителей физических лиц – удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении; для представителя юридического лица – за подписью руководителя юридического лица, с приложением печати этой организации) или удостоверена нотариально (часть 2 статьи 48 ЖК РФ).

 

3. Порядок проведения общего собрания собственников помещений

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть годовым (очередным) и внеочередным, проводимым помимо годового общего собрания по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме.

Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 2 статьи 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено либо в форме совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки для и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (очное голосование), либо в форме заочного голосования в порядке, установленном статьей 47 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня общего собрания может быть проведено во дворе многоквартирного дома, либо в каком-либо помещении, достаточном для того, чтобы вместить необходимое количество собственников помещений в многоквартирном доме, имеющих право участвовать в голосовании.

Инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может выступать исключительно лицо, являющееся собственником помещения в данном доме, либо орган местного самоуправления, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 161.1. (избрание совета многоквартирного дома) и частью 1.1. статьи 165 ЖК РФ (решение вопросов о расторжении договора управления с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом на основании проведенной внеплановой проверки деятельности управляющей организации).

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

Таким образом, с целью исключения возможности неполучения собственниками помещений сообщений о проведении общих собраний решением общего собрания можно установить, что сообщения о проведении общих собраний будут размещаться для ознакомления в местах, доступных для всех собственников помещений в многоквартирном доме (например, на досках объявлений в подъездах, на дверях подъездов многоквартирных домов).

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия собственников должны быть указаны сведения, предусмотренные частью 5 статьи 45 ЖК РФ:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание (рекомендуется указывать фамилию, имя, отчество, а также указывать собственником какого помещения в многоквартирном доме является инициатор собрания);

2) форма проведения собрания – в форме совместного присутствия собственников помещений (либо в форме собрания);

3) дата, место, время проведения данного собрания;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Перед проведением общего собрания инициатору собрания необходимо сформулировать повестку дня, включая вопросы, которые инициатором общего собрания будут поставлены на голосование.

Необходимо помнить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Частью 4 статьи 48 ЖК РФ предусмотрено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, т.е. в виде оформленного бланка решения собственника, который должен соответствовать требованиям, предъявляемым к решениям, оформленным в письменной форме, частью 3 статьи 47 ЖК РФ.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений (см. раздел 1 настоящих методических рекомендаций), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Решение по вопросу уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме должно быть принято всеми собственниками помещений в таком доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (часть 4 статьи 46 ЖК РФ).

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (часть 3 статьи 46 ЖК РФ).

Таким общедоступным местом могут служить доски объявлений в подъездах, двери подъездов многоквартирных домов, определить которые как место, где размещаются решения, принятые общим собранием, необходимо соответствующим решением общего собрания.

 

4. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования проводится только в том случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума.

В дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

При проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, передаются оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 47 ЖК РФ).

В сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования указывается следующее:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения собрания – заочное голосование;

3) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (часть 2 статьи 47 ЖК РФ).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, в обязательном порядке должны быть указаны (часть 3 статьи 47 ЖК РФ):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Важно помнить, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования.

Оформленные с нарушением указанного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Тем не менее, в случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение указанного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (часть 6 статьи 48 ЖК РФ).

 

Формы документов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме